La junta de gobierno local de Málaga tiene previsto aprobar el inicio del procedimiento de elaboración de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Málaga (PGOU) con el objetivo de regular el uso residencial y el uso turístico en toda su extensión y complejidad para adaptarlo a la nueva situación social y económica de la ciudad.
De forma paralela y, tal y como prevé y posibilita el apartado 2 del artículo 6 del Decreto-Ley 1/2025 andaluz, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, se procede a la suspensión de las nuevas viviendas de uso turístico durante un periodo máximo de tres años o hasta tanto se apruebe la modificación normativa propuesta si se produce antes, según ha informado el alcalde, Francisco de la Torre, junto a la concejala delegada de Urbanismo, Carmen Casero.
En concreto, se declara, ya que «concurren razones imperiosas de interés general, que durante el período mencionado el uso residencial de una vivienda no habilita por sí mismo la posibilidad de destinarla a vivienda de alojamiento turístico, quedando suspendidas en todo el término municipal». Dicha suspensión será efectiva desde el día siguiente a la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia.
También la junta de gobierno local tiene previsto dar cuenta de todo ello a la Junta y que, en aras a garantizar la eficacia de la medida, impida la inscripción previa en el registro de viviendas de uso turístico (VUT) y anule, por tanto, el procedimiento de inscripción automática que aplica actualmente durante el período mencionado.
Así, esta nueva medida constituye la tercera fase ya prevista por el Consistorio que consiste en esta modificación de la normativa turística del Plan General, para la regulación de los distintos usos turísticos y nuevos modos de uso residencial y avanzar en la calidad de los establecimientos turísticos de la ciudad.
De modo paralelo a ello, en marzo de este año se ha procedido a adoptar acuerdo por el Pleno del Ayuntamiento para aplicar las medidas recogidas en el decreto-key de la Junta sobre vivienda. Por otro lado, el alcalde ha incidido en que la ley nacional «en cuanto a arrendamientos no da seguridad al propietario».
Han detallado que se considera necesario introducir en el PGOU de 2011 una modificación estratégica, que clarifique el régimen de usos adaptado a las nuevas circunstancias residenciales y turísticas, y que permita a la administración establecer instrumentos de ordenación y control, tanto en suelo urbano consolidado como en desarrollos futuros.
Tiene como objetivos reconocer el uso turístico como un uso diferenciado y no asimilable automáticamente al uso residencial; establecer condiciones específicas para su implantación y dotar a la administración municipal de un marco jurídico claro para articular medidas de regulación, suspensión cautelar de licencias o zonificación, conforme al interés general.
Ha detallado que el uso turístico, si bien no aparece como tal en el actual plan general por no encontrarse este adaptado a la Lista, ya que fue aprobado en el año 2011 y la nueva normativa andaluza en el año 2021, se asimila al uso de hospedaje que se regula en el PGOU.
En relación con los usos turísticos, se considera necesario, en el contexto actual y dado que la normativa urbanística vigente no responde a la situación presente derivada de un auge turístico que no podía ser previsto en la ciudad durante la redacción del Plan vigente, la modificación de todos los apartados referidos de modo que se adapten al contexto, y en su caso, a previsiones futuras.
Otro aspecto a tener en consideración es que la actual normativa del plan general no recoge en ninguno de sus apartados la regulación del uso Cohousing, Coliving o Flexliving y que, sin embargo, «pueden considerarse como alternativas necesarias en el contexto del uso residencial colectivo».
Por su parte, el Plan General incluye las residencias comunitarias como equipamientos con la categoría de ‘Servicios de Interés Público y Social’.
Por tanto, a través de esta modificación, se realizará un análisis integrado del uso turístico desde los distintos tipos de establecimientos y de alojamientos, y su afección al uso de la vivienda, que se centrará tanto en examinar las principales transformaciones en los modos de residencia, como en el aumento que ha experimentado la movilidad residencial, el auge del cohousing y la digitalización del trabajo.
Además, entre otros aspectos, se contempla analizar la evolución del turismo hacia modalidades más flexibles, sostenibles y digitales; y propondrán estrategias de adaptación para los actores públicos y privados del sector vivienda y turismo.
Así, como continuación con dicho desarrollo regulatorio se contrató el pasado mes de abril a un equipo experto en gestión de datos (inAtlas) para realizar un análisis de la intensidad del uso turístico en el conjunto de la ciudad.
Por lo que respecta a la vivienda de uso turístico, los primeros datos obtenidos recogen un crecimiento de los barrios con presión turística residencial por encima del 8%, pasando de 43 a 53 barrios entre 2024 y julio de 2025. Estos 53 barrios representan ya el 16,7% de los barrios residenciales de la ciudad (317 en total). Además, otros 29 barrios se encuentran dentro de la franja de crecimiento acotado cercanas al 8%.
De esta forma se constata que el registro de nuevas VUT en la ciudad de Málaga sigue en crecimiento (+3,82%), aunque lo haga a menor ritmo respecto a la provincia de Málaga (+10,54%) y la comunidad autónoma (+11,51%).
Es por ello, y como consecuencia de estas primeras conclusiones y como continuación de las medidas expuestas, que se precisa un periodo de reflexión para determinar las medidas adecuadas para la regulación de dicho uso, estableciendo la suspensión de nuevas autorizaciones en tanto se apruebe la modificación del plan general que las regule adecuadamente. Todo ello, de conformidad a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 6 del Decreto-Ley 1/2025.
A las motivaciones iniciales, se suman ahora nuevas razones «de imperiosa necesidad», que «justifican y refuerzan el interés general de esta actuación urbanística». Precisan que el conjunto de afecciones analizadas justifica la necesidad de actuar «de manera urgente, proporcionada y planificada», en ejercicio de las competencias municipales en materia de urbanismo, ordenación del territorio y vivienda.
«La finalidad no es prohibir, sino regular con equilibrio, compatibilizando el legítimo desarrollo económico vinculado al turismo con la protección del derecho a la vivienda, la preservación del interés general y la sostenibilidad del modelo urbano». «Dicha actuación se encuentra plenamente respaldada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea», han detallado.
A la vista de las circunstancias expuestas, han explicado, «se dan razones imperiosas de interés general para considerar que el uso residencial de una parcela no habilita por sí mismo a la posibilidad de destinar viviendas al alojamiento turístico, siendo necesario que el planeamiento urbanístico tenga prevista la compatibilidad del uso de alojamiento turístico con el residencial y que se obtenga licencia o que se haya presentado la declaración responsable correspondiente».
Así, durante la tramitación de esta modificación y por un plazo máximo de tres años, el uso residencial de una parcela no habilitará por sí mismo a la posibilidad de destinar viviendas al alojamiento turístico, quedando suspendidas en todo el término municipal las licencias y declaraciones responsables de viviendas de uso turístico en los términos previsto en el apartado 2 del citado artículo 6.
En aras del principio de proporcionalidad, esta medida cautelar solo se propone con relación a las VUT y no con relación al resto de usos terciarios de hospedaje.
